मंडळी, आपल्या देशाची लोकसंख्या गेल्या काही वर्षांमध्ये झपाट्याने वाढली अन राज्यातील लोकसंख्येचा आलेख देखील वाढता राहिला. यामुळे महाराष्ट्रासह संपूर्ण देशभरात शहरीकरण आणि नागरीकरण झपाट्याने होत असून शहरानजीक असणाऱ्या शेतजमीनी आता विकासकांच्या माध्यमातून व्यावसायिक आणि निवासी वापरासाठी डेव्हलप केल्या जात आहेत. मात्र, शेत जमिनीचा वापर शेती व्यतिरिक्त इतर कारणांसाठी करायचा असल्यास सदर शेतजमीन ही NA म्हणजेच नॉन अग्रिकल्चरल लँड मध्ये रूपांतरित करावी लागते. तुम्ही शेतकरी असाल तर तुम्ही एनए हा शब्द नक्कीच ऐकला असेल, जर तुमचा आणि शेतीचा संबंधही नसेल तरीही तुम्ही कधी ना कधी हा शब्द ऐकलाच असेल.
पण, मंडळी तुम्हाला शेतजमीन NA कशी करायची याची प्रोसेस माहितीये का ? नाही ना, मग काळजी करू नका ! आज आपण याच विषयाची डिटेल माहिती पाहणार आहोत. एनए म्हणजे नेमकं काय ? ते का करतात ? जमीन एनए करण्यासाठी अर्ज कुठे आणि कसा करायचा ? जमीन एनए करण्यासाठी किती शुल्क किंवा कर लागतो? त्यासाठी कोणती कागदपत्रं लागतात ? आणि एनएच्या प्रक्रियेत कोणते बदल करण्यात आलेत ? याचं सर्व मुद्द्यांची सविस्तर माहिती आज आम्ही तुम्हाला सांगणार आहोत.
नॉन एग्रीकल्चरल लँड म्हणजे काय ?
सर्वसाधारणपणे शेतजमिनीचा वापर हा शेतीसाठी केला जातो. पण, तुमच्याकडे असणाऱ्या शेत जमिनीचा वापर तुम्हाला इतर विकास कामांसाठी करायचा असेल, बिगरशेतीसाठी म्हणजे औद्योगिक, वाणिज्य किंवा निवासी कारणासाठी करायचा असेल तर त्यासाठी कायदेशीर परवानगी घ्यावी लागते. सोप्या भाषेत सांगायचं झालं तर जी जमीन शेती व्यतिरिक्त इतर कारणांसाठी वापरायची असते ती जमीन NA करावी लागते, यासाठी शेतजमीन बिगरशेती मध्ये रूपांतरित केली जाते.
महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 मध्ये या संदर्भात माहिती देण्यात आली आहे. सदर अधिनियमानुसार, शेत जमिनीचा वापर हा इतर कोणत्याच विकास कामांकरिता करता येऊ शकत नाही. पण, जर शेत जमिनीचा वापर हा इतर विकास कामांसाठी करायचा असेल तर याकरिता महाराष्ट्र राज्य शासनाची परवानगी घ्यावी लागते. याच कायदेशीर परवानगी घेण्याच्या प्रक्रियेला म्हणजे शेतीच्या जमिनीचं बिगरशेतीमध्ये रुपांतर करण्याच्या प्रक्रियेला एनए असं म्हणतात. पण जमीन NA करण्यासाठी सरकारकडून रुपांतरण कर आकारला जातो.
कर किती भरावा लागतो ?
शेतजमिनीचे रूपांतर NA जमिनीत करायचे असेल तर यासाठी शासनाला काही कर द्यावा लागतो, हा कर NA च्या प्रकारानुसार बदलतो. सध्या शेतजमीन NA करण्यासाठी जमिनीच्या बाजारभावाच्या 20% पासून ते 75% पर्यंत कर भरावा लागतो. सध्याच्या शासकीय नियमानुसार, जर समजा तुम्हाला तुमची शेतजमिन व्यावसायिक जमिनीत रुपांतरीत करायची असेल तर तुम्हाला जमिनीच्या बाजार भावाच्या 75% कर भरावा लागतो. जर शेतजमिनीचे रहिवासी जमिनीत रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या बाजारभावाच्या 50% कर भरावा लागतो. जर शेतजमिनीचे निमसरकारी किंवा औद्योगिक जमिनीत रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या बाजारभावाच्या 20% कर भरावा लागतो.
अर्ज कुठं करावा लागतो ?
जमीन NA करण्यासाठी तुम्हाला सर्वप्रथम तुमच्या जिल्हाधिकारी कार्यलयात जाऊन अर्ज करावा लागेल. जमीन NA करण्यासाठी विहित नमुन्यातच अर्ज करावा लागतो, महसूल तज्ञ डॉ. संजय कुंडेटकर यांच्या ‘महसूली कामकाज पुस्तिका’ या पुस्तकात या अर्जासाठीचा नमुना देण्यात आला आहे. तुम्हाला हा विहित नमुन्यातील अर्ज जिल्हाधिकारी किंवा तहसील कार्यालयात सुद्धा उपलब्ध होऊ शकतो. आता विहित नमुन्यातील अर्ज घेतल्यानंतर तुम्हाला तो अर्ज काळजीपूर्वक भरायचा आहे अन जिल्हाधिकारी कार्यालयात जमा करायचा आहे. तुम्ही दिलेला अर्ज मिळाल्यावर माननीय जिल्हाधिकारी ७ दिवसात तहसिलदारांना तो अर्ज चौकशीसाठी पाठवतात. मग माननीय तहसीलदार त्यांना प्राप्त झालेल्या सदर अर्जाची छाननी करतात.
अर्जाची छाननी करताना तहसीलदार तोच व्यक्ती जमिनीचा मालक आहे की नाही हे तपासतात. यासाठी तहसीलदार संबंधित तलाठ्याकडून जमिनीची चौकशी करून घेतात. तलाठ्याकडूनच जमिनीची चौकशी पूर्ण झाल्यानंतर म्हणजेच सदर व्यक्ती हा संबंधित जमिनीचा मालक आहे हे सिद्ध झाल्यानंतर तहसीलदार पुढील प्रक्रिया पूर्ण करतात. जमीन एनए झाल्यानंतर पर्यावरणीय अडचणी तर येणार नाहीत ना किंवा यामुळे एखाद्या महत्त्वाच्या प्रकल्पाला धोका तर पोहचणार नाही ना हे सुद्धा बघितले जाते. ही सगळी तपासणी पूर्ण झाली की मग तहसीलदार महोदय आपला अहवाल जिल्हाधिकाऱ्याकडे पाठवतात, मग जिल्हधिकारी जमीन रूपांतरांची ऑर्डर किंवा आदेश काढतात. त्यानंतर तलाठी कार्यालयात जमिनीची एनए म्हणून नोंद लागते.
जमीन NA करण्यासाठी लागणारी कागदपत्रे?
१) जमिनीचा ७/१२ उताऱ्याचा ४ झेरॉक्स.
२) जमिनीचा फेरफार उतारा.
३) जर तुमच्या जमिनीचे महसूल विभागाकडे कोणतेही रेकॉर्ड उपलब्ध नसेल तर महसूल अधिकारी यांच्याकडून जमिनीचे कोणतेही कागदपत्रे उपलब्ध नसल्याचे प्रमाणपत्र काढून घ्या.
४) जमिनीचा ८ अ चा उतारा.
५) जिल्हाधिकारी कार्यालयात मिळणारा फॉर्म भरून त्यावर कोर्टाची ५ रुपयांचा स्टॅम्प.
६) तालुका जमीन रेकॉर्ड कार्यालयाने दिलेला जमिनीचा नकाशा.
७) जर इमारतीसाठी एनए करायचे असेल तर बिल्डिंग प्लॅनच्या ८ प्रती.
८) जर जमीन कोनट्याही प्रकल्पाच्या आड येत नाही याची खातरजमा करण्यासाठी चालू ७/१२ उतारा.
९) जर तुमची जमीन राज्य महामार्ग, राष्ट्रीय महामार्ग, जलदगती महामार्ग यामध्ये येत असेल तर राज्य महामार्ग प्राधिकरण, राष्ट्रीय महामार्ग प्राधिकरण, जलदगती महामार्ग प्राधिकरण यांच्याकडून ना हरकत प्रमाणपत्र काढून घ्या.
१०) जर तुम्ही ग्रामीण भागात असाल तर ग्राम पंचायतीचे ना हरकत प्रमाणपत्र, जर शहरी भागात असाल तर महापालिका किंवा शहरी स्वराज्य संस्थेचे प्रमाणपत्र.
११) जर जमीन बाँम्बे वहिवाट आणि शेती कायदा १९४८ अंतर्गत असेल तर एनएसाठी परवानगी ४३/६३ नुसार मिळेल.
१२) जमिनीवर गाव पातळीवरील शेतकरी सहकारी विकास सोसायटीकडून कोणतेही कर्ज किंवा भरणा नाही हे प्रमाणपत्र आवश्यक.
१३) जी जमीन एनए करायची आहे ती कोणत्याही कामासाठी किंवा प्रकल्पसाठी घ्यायची किंवा अधिग्रहित करायची नाही असे सांगणारे तलाठयाचे पत्र.
जमीन NA करण्याच्या प्रक्रियेत झालेले बदल ?
महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता 1966 च्या कलम 42 नुसार जमिनीच्या अकृषिक (एनए) वापरासाठी परवानगी देण्यात येते. पण, कालांतराने या कायद्यात काही सुधारणा करण्यात आल्या आहेत. या सुधारणा कलम 42 (ब), (क) आणि (ड) अशाप्रकारे ओळखल्या जातात. या सुधारणांमुळे जमिनीच्या अकृषिक (एनए) परवानगीच्या कार्यपद्धतीत बदल झाला आहे. या संदर्भातला शासन निर्णय महसूल आणि वन विभागानं 2022 मध्ये जारी केला होता. या नव्या नियमानुसार, महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता 1966 च्या कलम 42 (ब) प्रमाणे जर तुम्ही राहत असलेल्या क्षेत्रामध्ये अंतिम विकास आराखडा प्रसिद्ध झाला असेल, तर अशा क्षेत्रातील जमीन एनए करण्यासाठी स्वतंत्र परवानगीची गरज असणार नाही.
तसेच कलम 42 (क) या सुधारणेनुसार, तुम्ही राहत असलेल्या क्षेत्रासाठी प्रारूप प्रादेशिक योजना तयार करण्यात आली असेल आणि ती मान्य करण्यात आली असेल, तर या क्षेत्रातील जमिनींचा वापर अकृषिक कारणांसाठी केला जाऊ शकतो. शिवाय कलम 42 (ड) नुसार, कोणत्याही गावाच्या हद्दीपासून ज्यांची जमीन 200 मीटरच्या आत आहे, अशा शेतमालकांना एनए परवानगीची गरज राहणार नाही. पण, आता इथं एक गोष्ट लक्षात ठेवणं गरजेचं आहे. ती म्हणजे या तिन्ही सुधारणांनुसार संबंधित क्षेत्रात एनए परवानगी गरजेची नसली तरी जमिनीचा अकृषिक कारणांसाठी वापर करायचा असल्यास प्रशासनाकडून तसा दाखला घेणं गरजेचं आहे. त्यासाठी तहसील कार्यालयात रितसर अर्ज करून, त्यासाठीचं रुपांतरण कर भरून तहसीलदारांकडून कायदेशीर सनद घेणं सुद्धा तितकंच गरजेचं आहे.
